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Kategorie: Mietparteien und Hausverwaltung

Mietparteien, Hausverwalter, Makler

Komplettumbau ist keine Veränderung der Mietsache (BGH VIII ZR 28/17 vom 21.11.2017)

Komplettumbau ist keine Veränderung der Mietsache (BGH VIII ZR 28/17 vom 21.11.2017)

Mieter müssen nicht akzeptieren, dass ihre Wohnung nach den Rechtsvorschriften für die Modernisierung (§ 555b ff BGB) grundlegend umgestaltet wird. In dem entschiedenen Fall hatte ein Bauträger mehrere Reihenhäuser erworben und schickte den Mietern Modernisierungsankündigungen, die die geplanten Maßnahmen erläuterten: Es sollte die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte erfolgen, sämtliche Fenster und Türen sollten ausgetauscht werden, Leitungen sollten unter Putz verlegt werden, der Zuschnitt der Wohnräume und des Bades sollten verändert werden, auch…

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Gewerbeerlaubnis für Wohnimmobilienverwalter ab August 2018 erforderlich.

Gewerbeerlaubnis für Wohnimmobilienverwalter ab August 2018 erforderlich.

Gewerbsmäßige Verwalter gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des WEG sowie die gewerbsmäßige Verwaltung für Dritte von Mietverhältnissen über Wohnräume im Sinne des § 549 BGB (Sondereigentumsverwalter) benötigen ab dem 01.08.2018 gemäß § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. Gewerbeordnung (GewO) eine Gewerbeerlaubnis. Wohnimmobilienverwalter müssen hierfür ihre Zuverlässigkeit (§ 34 c Abs. 2 Nr. 1 GewO) sowie ihre geordneten Vermögensverhältnisse (§ 34 c Abs. 2 Nr. 2 GewO) nachweisen. Zudem ist der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung (§ 34 c Abs. 2 Nr. 3…

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Ein formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen (§ 548 Abs. 1 BGB) ist unwirksam (BGH vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17)

Ein formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen (§ 548 Abs. 1 BGB) ist unwirksam (BGH vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17)

Grundsätzlich ist ein Vermieter gemäß § 548 Abs. 1 BGB verpflichtet gegen seine Mieter gerichtete Ersatzansprüche binnen 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache geltend zu machen. In dem vorliegend entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Schadensansprüche nicht binnen der gesetzlichen Frist von 6 Monaten geltend gemacht, er hatte sich darauf berufen, dass in dem Mietvertrag eine Klausel enthalten war, nach welcher entsprechende Forderungen erst in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Nach Auffassung des BGH ist eine Regelung…

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Mieter muss Gefährdung durch Extremisten angeben (AG Göttingen vom 24.10.2017, Az 18 C 41/17)

Mieter muss Gefährdung durch Extremisten angeben (AG Göttingen vom 24.10.2017, Az 18 C 41/17)

Ein Mieter muss dem potentiellem Vermieter nicht seine politische Auffassung offenlegen, die Tatsache, dass der potentielle Mieter allerdings „Anziehungspunkt für links gerichtete Gewalt“ ist, kann ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den dieser bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss. In dem entschiedenen Fall ging es um die Wirksamkeit einer Anfechtung eines zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Vermieterin und Mieter hatten in einer Vereinbarung geregelt, dass der Mieter die Wohnung dauerhaft seinem Sohn zur Nutzung überlassen hatte. In der Folgezeit…

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Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft ist zulässig (BGH vom 27.10.2017, V ZR 193/16)

Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft ist zulässig (BGH vom 27.10.2017, V ZR 193/16)

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde eine Teileigentumseinheit, die ursprünglich als Altenpflegeheim genutzt war, als Flüchtlingsunterkunft genutzt. Der weitere Miteigentümer klagte gegen die Nutzung. Nach Auffassung des BGH ist eine Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge im Regelfall als heimähnliche Unterbringung anzusehen. Im Streitfall war das zu Beginn des 20. Jh. entstandene Gebäude in zwei Teileigentumseinheiten aufgeteilt, in einer war eine Arztpraxis, in der anderen ein Altenpflegeheim untergebracht. Bereits in der Teilungserklärung war darauf hingewiesen worden, dass die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken…

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Optische Beeinträchtigungen durch einen verlegten Mülltonnenplatz schließen eine Mietminderung aus (AG Brandenburg vom 13.10.2017, 31 C 156/16)

Optische Beeinträchtigungen durch einen verlegten Mülltonnenplatz schließen eine Mietminderung aus (AG Brandenburg vom 13.10.2017, 31 C 156/16)

Die Mieter einer Parterrewohnung machten eine Mietminderung geltend. Im Rahmen einer Neugestaltung des Hofes wurden während der Mietzeit Müll- und Biotonnen sowie Papiertonnen, die zunächst im Eingangsbereich standen, in eine sogenannte Gitterbox (eingezäunter, gepflasterter Bereich) verlegt. Der Kläger monierte, dass das Küchen- und Badfenster seiner Wohnung sich genau gegenüber dieser Gitterbox befand, wobei der Abstand zwischen Hausmauer und Gitterbox etwa 10 Meter beträgt. Das Gericht hatte die geltend gemachte Mietminderung von 10 % der Nettomiete zurückgewiesen, da kein Grund im…

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Bei unerlaubter Untervermietung einer Wohnung bei Airbnb ist eine Abmahnung vor Ausspruch einer Kündigung erforderlich (LG Bamberg vom 09.08.2017, Az. 24 S 299/17)

Bei unerlaubter Untervermietung einer Wohnung bei Airbnb ist eine Abmahnung vor Ausspruch einer Kündigung erforderlich (LG Bamberg vom 09.08.2017, Az. 24 S 299/17)

Die Parteien stritten um eine fristlose Kündigung des Klägers. Der Beklagte hatte die Wohnung mindestens 3mal bei Airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte untervermietet, der Vermieter verwies auf eine Klausel im Mietvertrag, nach welcher der Vermieter bei unbefugter Untervermietung verlangen kann, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Das Gericht war der Auffassung, dass vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre. Für die außerordentliche Kündigung könnte ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2…

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„Zuschlag Schönheitsreparaturen“ neben der Grundmiete grundsätzlich zulässig (BGH vom 30.05.2017, Az. VIII ZR 31/17)

„Zuschlag Schönheitsreparaturen“ neben der Grundmiete grundsätzlich zulässig (BGH vom 30.05.2017, Az. VIII ZR 31/17)

Die Kläger hatten von der Beklagten eine Mietwohnung zu einem Preis von ca. 4,60 €/m² Grundmiete eingemietet. In § 7 des Mietvertrages war geregelt, dass der Vermieter die Ausführungen der Schönheitsreparaturen übernimmt und er dafür einen Kostenansatz von 0,87 €/m² monatlich berechnet, der Gesamtbetrag war sodann als „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ neben dem Mietzins ausgewiesen. Die Kläger waren der Auffassung, dass der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ nicht wirksam vereinbart wurde, da sie der Inhaltskontrolle (§307 b BGB) unterliege und diese nicht standhalte. Der BGH…

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Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten über Betriebskosten abrechnen (BGH VIII ZR 249/15 vom 25.01.2017)

Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten über Betriebskosten abrechnen (BGH VIII ZR 249/15 vom 25.01.2017)

Der BGH hatte entschieden, dass ein Vermieter die gesetzliche 12-monatige Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich einhalten muss und sich nicht auf eine Untätigkeit oder unsorgfältige Ausführung der Tätigkeit seiner Hausverwaltung berufen kann. In dem entschiedenen Fall hatte der Wohnungseigentümer erst nach nahezu 2 Jahren über die Betriebskosten abgerechnet. Er hatte dies begründet, dass die Verwaltung seiner Immobilie keine Abrechnung vorgelegt hatte, dass die neubeauftragte Hausverwaltung dann erst nach 2 Jahren die jeweiligen Betriebskosten abgerechnet habe. Der BGH…

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Fristlose Kündigung wegen älterer Mietrückstände möglich (BGH vom 13.07.2016, Az VIII ZR 296/15)

Fristlose Kündigung wegen älterer Mietrückstände möglich (BGH vom 13.07.2016, Az VIII ZR 296/15)

Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos. Die Beklagten hatten sich auf die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB berufen, nach welcher die außerordentliche Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund nur alsbald zulässig…

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