Der Beklagte war über mehrere Jahre Mieter einer Wohnung der Klägerin. Diese war ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren von der Vormieterin übergeben worden. Die Vermieterin verwendete hierbei einen Formularmietvertrag, dieser sah vor, dass Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände und Decken dem Mieter obliegen.

In dem vorliegenden Rechtsstreit ging es um Schadensersatz für nicht bzw. mangelhaft durchgeführte Schönheitsreparaturen, die die Klägerin als Vermieterin geltend machte, da sie die Schönheitsreparaturen, die durch die Beklagte durchgeführt wurden, als mangelhaft ansah. Zum Mietbeginn im Jahre 2008 hatte der Beklagte mit seiner Vormieterin eine sogenannte „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte sich gegen Übernahme einiger Gegenstände (z.B. Teppichboden) durch die Vormieterin verpflichtet, die Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Die Entscheidung:

Das Umlegen von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich möglich und üblich. Im Jahr 2015 änderte der BGH allerdings seine Rechtsprechung und sah solche Klauseln in Formularmietverträgen als unwirksam an, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn er selbst in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist. Die Argumentation des BGH war u.a. dergestalt, als dass im Falle einer wirksamen Renovierungsklausel der Mieter die Mieträumlichkeiten schöner hinterlassen müsste, als er sie selbst vorgefunden hatte. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter allerdings seiner Vormieterin u.a. den Teppichboden abgekauft und als Gegenleistung sich verpflichtet, die Renovierungsarbeiten für die Vormieterin durchzuführen. Die Klägerin war deshalb der Auffassung, dass die BGH Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 keine Anwendungen finden könne, da der Mieter quasi durch die Verpflichtung zur Renovierung aus wirtschaftlicher Sicht eine renovierte Wohnung übernommen hatte. Das Amtsgericht sowie das Landgericht Lüneburg als Berufungsinstanz waren der Argumentation der Vermieterin gefolgt und hatten der Klage auf Schadensersatz wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen stattgegeben.

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, grundsätzlich unwirksam ist. Daran ändere sich insbesondere auch nichts, wenn der Mieter sich durch Vereinbarung mit dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Das Gericht hielt insoweit an seiner Argumentation aus dem Jahr 2015 fest, dass eine solche Vornahmeklausel den Mieter verpflichten würde, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und letztlich dazu führe, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren müsste oder ggf. in einen besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vormieter erhalten hat. Die zwischen Mieter und Vormieter getroffenen Vereinbarung vermag keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Mieter und Neumieter enthaltenen Verpflichtungen zu entfalten, insbesondere wird nach Auffassung des BGH der Vermieter nicht so gestellt, als hätte er dem Mieter eine neu renovierte Wohnung übergeben.

Praxishinweis:

Der BGH folgt konsequent dem Weg, den er mit der Entscheidung vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) eingeschlagen hat. Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind innerhalb eines Formularmietvertrages dann unwirksam, wenn der Mieter eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat. Eventuell eingegangene Verpflichtungen zwischen Vormieter und Mieter ändern an dieser Auffassung nichts.

Vorsicht ist deshalb bei der Klauselformulierung im Mietvertrag geboten: Ist eine Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam, so kann unter Umständen die gesetzliche Regelung Anwendung finden, nach welcher der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen (auch während der Mietdauer!) vom Vermieter verlangen kann.