Wenn der Mieter einer Teileigentumseinheit diese zweckwidrig nutzt, so war es umstritten, ob ein Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegen den Mieter geltend gemacht werden kann oder, ob zunächst der Eigentümer der Einheit in Anspruch genommen werden muss. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass es einen direkten Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit gibt, dann, wenn er gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt oder, wenn er durch seine Nutzung der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffene Zweckbestimmung widerspricht. Der BGH hat also die Möglichkeit der direkten Inanspruchnahme des Mieters auch für den Fall eröffnet, sofern der Mieter gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft verstößt.

In dem entschiedenen Fall ging es um die Nutzung einer Einheit, die in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichnet wurde. Der Beklagte Gastronom und Mieter der Einheit betrieb eine Eisdiele und stellte auch vor dem Gebäude Tische und Stühle mit Speisekarten auf. Die Berufungsinstanz bestätigte bereits einen direkten Unterlassungsnspruch der Wohnungseigentümer gegen den Mieter und Betreiber der Eisdiele, auch der BGH sah in der Nutzung des Sondereigentums als Eisdiele eine Nutzung, die nicht von der Zweckbestimmung als „Laden“ umfasst ist. Unter einen Ladenraum werden nach Auffassung des BGH Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf angeboten werden, insgesamt muss der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehen. Durch das Aufstellen von Stühlen und Tischen werde der Kunde im entschiedenen Fall zum Verweilen und Verzehr der angebotenen Waren vor Ort eingeladen, so dass der bloße Kunde zum Gast wird. Wie bei einer Gaststätte stehe nicht mehr der bloße Verkauf von Eis im Vordergrund, sondern der Konsum bzw. der Verbrauch von Speisen und Getränken Vorort, einschließlich der Kommunikation mit anderen Gästen. Der Betrieb einer Eisdiele mit Tischen und Stühlen ist somit nicht mehr von der Zweckbestimmung eines „Ladens“ gedeckt.

Praxistipp:

Dem Käufer einer gewerblich zu nutzenden Teileigentumseinheit ist anzuraten, sich vorher über die ausweislich der Teilungserklärung möglichen Nutzung zu unterrichten und im Einzelnen zu überprüfen, ob die aufgrund der Beschreibung in der Teilungserklärung möglichen Nutzung seinen Interessen, bzw. den Interessen seines potentiellen Mieters entsprechen. Ebenso sollten Erkundigungen beim WEG-Verwalter eingezogen werden, ob es Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Nutzung der Teileigentumseinheit gibt.