Der Kläger hatte an den Beklagten Gewerberäumlichkeiten zu Lagerzwecken vermietet, der Mieter stellte Fahrzeuge im Mietobjekt ab. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhielt der Kläger das Mietobjekt zurück. Er behauptet in der Folgezeit, der Beklagte und Mieter habe das Objekt in beschädigtem Zustand zurückgegeben, der Boden sei durch Öl kontaminiert und verschmutzt gewesen, zudem hätte sich auch an den Wänden Verschmutzungen befunden. Für die Beseitigung der diesbezüglichen Schäden hatte er rund 2.900,00 € aufwenden müssen. Ohne dem Beklagten eine Frist zur Beseitigung der behaupteten Mängel zu setzen, verrechnete der Kläger die vom Mieter geleistete Kaution auf seinen Schadensersatzanspruch und machte den Restbetrag in Höhe von rund 2.000,00 € auf dem Klageweg geltend. Das Amtsgericht sowie die Berufungsinstanz hatten die Klage abgewiesen, nach deren Auffassung hätte es einer vorherigen Fristsetzung zur Mängelbeseitigung durch den Vermieter bedurft.

Nach Auffassung des BGH sind Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung der Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses als Schadensersatz neben der Leistung, nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB), vom Vermieter zu ersetzen. Ausdrücklich stellte der BGH fest, dass es hierfür keiner vorherigen Fristsetzung bedarf. Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträumlichkeiten in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand (§ 538 BGB) zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der ihm obliegenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, sowie alles zu unterlassen, was zu einer nicht mehr im Rahmen der normalen Abnutzung gedeckten Verschlechterung führen kann, ist eine Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB. Die Verletzung dieser Nebenpflicht reicht aus, um einen Schadensersatzanspruch geltend machen zu können (§ 280 Abs. 1 BGB), dies gilt nach Auffassung des BGH nicht nur für laufende Mietverhältnisse, sondern auch für beendete Mietverhältnisse.

Praxistipp:

Der 12. Senat des BGH hat sich mit der Entscheidung der Rechtsprechung des 8. Zivilsenats (BGH vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17), die hier bereits besprochen wurde, angeschlossen. Unmittelbare Hauptleistungspflichten der Mietvertragsparteien ergeben sich aus § 535 BGB, der Vermieter hat dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren, er muss ihm den unmittelbaren alleinigen Besitz an ihr verschaffen, er muss dafür sorgen, dass sich die Mietsache zum Zeitpunkt der Überlassung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Obhuts- und Sicherungspflichten sind allerdings Nebenpflichten sofern sie nicht bereits Teil der Pflicht zur Gebrauchsgewährung darstellen. Verletzt der Mieter solche Nebenpflicht, so kann der Vermieter ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz für die Kosten der Schadenbeseitigung verlangen.