In dem entschiedenen Fall klagte die Eigentümerin einer Wohnung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, bestehend aus insgesamt 8 Eigentümern mit ihren Wohnungen. In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war eine Regelung enthalten, nach welcher Wohnungseigentümern die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnung (beispielsweise an Feriengäste) gestattet ist. Eine weitere Regelung sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss nunmehr in einer Eigentümerversammlung die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist. Der Beschluss wurde mit 7 zu 1 Stimmen gegen die klagende Eigentümerin gefasst. Die Klägerin klagte gegen diesen Beschluss, worauf Amtsgericht und Landgericht die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt hatten. Nach Auffassung des BGH hätte die Änderung der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung, nach welcher die kurzzeitige Vermietung zulässig gewesen war, der Zustimmung aller Eigentümer bedurft. Die zulässige Wohnnutzung umfasse grundsätzlich auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, wobei im entschiedenen Fall die Vermietungsform sogar ausdrücklich erlaubt war. Grundsätzlich erlaube es eine allgemeine Öffnungsklausel, so der BGH, den Wohnungseigentümern solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit seien dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Zu diesen Rechten gehöre die Zweckbestimmung des Wohnungs- bzw. Teileigentums. Diese gebe vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf. Aus der Sicht des Eigentümers des Sondereigentums habe sie deshalb entscheidend Einfluss auf den Wert seiner Wohneinheit. Durch die Einschränkung der Zweckbestimmung ist nach Auffassung des BGH die Nutzung des Sondereigentums in substantieller Weise betroffen. Auch Vermietungsverbote würden in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums eingreifen, eines generelles Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermieteten, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen, dies gelte nach Auffassung des BGH auch für kurzfristige Vermietungen.

Praxistipp:

Nach Auffassung des BGH sind auch die Rechte der anderen Eigentümer bzw. deren Mieter ausreichend geschützt. Sofern durch eine Kurzzeitvermietung Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste entstünden, müssten diese nicht hingenommen werden. Insoweit ergibt sich nach Auffassung des BGH ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG. Im konkreten müssen also Miteigentümer, die sich gegen eine Kurzzeitvermietung zur Wehr setzen wollen, Verstöße der Mieter bzw. Besucher gegen die Hausordnung, Lärmbelästigungen, etwa durch Überbelegungen dokumentieren und nachweisen und dann einen Unterlassungsanspruch gegen den Eigentümer der Kurzzeitvermietung geltend machen. Nach Auffassung des BGH ist es allerdings kein Mangel, wenn die Wohnung durch unterschiedliche Mieter, die den anderen Bewohnern unbekannt sind, genutzt wird.