In dem entschiedenen Fall klagte der Mieter einer Wohnung gegen die Mieterin der darüber liegenden Wohnung und behauptete, dass Wasser aus dem Leitungssystem des Hauses wegen einer unsachgemäßen Reparatur des Wasserhahns durch die Beklagte in die Decken und Wände der Wohnung des Klägers eingedrungen sei. Mit der Klage machte der Kläger rund 6.500,00 € für die Neutapezierung der in seiner Wohnung beschädigten Räume geltend.

Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Ein Anspruch aus Vertrag bestehe nicht, da sowohl Kläger als auch Beklagte durch den Abschluss ihres jeweiligen Mietvertrags allein mit dem Vermieter in vertraglichen Beziehungen stehen. Eine Schutzwirkung gegenüber anderen Mietern des Gebäudes begründe ein solcher Vertrag nicht. An einem Schadensersatz wegen Eigentumsverletzung beim Kläger (§ 823 Abs. 1 BGB) scheitere es bereits daran, dass Tapeten im Regelfall wesentliche Bestandteile (§ 94 Abs. 2 BGB) des Gebäudes sind. Grundsätzlich sei, so das Oberlandesgericht, auch ein Schaden ersatzfähig, wenn der Besitzer wegen Beschädigung der Mietsache durch Dritte selbst Ansprüchen, hier des Vermieters, ausgesetzt sei. Das Gericht wies allerdings insoweit darauf hin, dass sich entsprechende Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Kläger nicht ergeben können, da ein Recht des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen ein solches Recht auf Mängelbeseitigung nach Beschädigung der Mietsache nicht umfasse. Das Gericht lehnte sodann auch einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch (§ 906 Abs. 2 BGB) in analoger Anwendung ab, da nach Auffassung des Gerichts die Normen aus dem Nachbarrecht nicht auf Streitigkeiten zwischen Mietern Anwendung finden soll.

Praxishinweis:

• Die vorliegende Entscheidung betrifft eine Konstellation, bei welcher nicht das Eigentum des Klägers beschädigt wurde. Wäre das Eigentum des Mieters, beispielsweise ein an der Wand befindliches Bild, durch den schuldhaft verursachten Wassereintritt beschädigt worden, so wäre die Angelegenheit anders zu beurteilen.
• In dem entschiedenen Fall hätte sich also der „geschädigte“ Mieter zunächst an den Vermieter wenden und ihn zur Mängelbeseitigung auffordern müssen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unter bestimmten Voraussetzungen (§ 536 Abs. 1 BGB) würde dem Mieter auch ein Recht zur Minderung der Miete sowie ein Schadensersatzanspruch (§ 536a BGB) gegen den Vermieter zustehen. Sofern die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB (Verzug des Vermieters bei der Beseitigung des Mangels oder Notwendigkeit der umgehenden Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache) vorliegen könnte der Mieter sogar den Mangel selbst beseitigen und vom Mieter den Ersatz der hier erforderlichen Aufwendungen verlangen. Im vorliegenden Fall hat der von der Beschädigung betroffene Mieter allerdings die Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter unterlassen, so ist dieser dem Vermieter grundsätzlich zum Ersatz des durch die Unterlassung der Mängelanzeige entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536c Abs. 2 BGB).