Fristlose Kündigung wegen älterer Mietrückstände möglich (BGH vom 13.07.2016, Az VIII ZR 296/15)
Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.
Die Beklagten hatten sich auf die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB berufen, nach welcher die außerordentliche Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund nur alsbald zulässig sind, nachdem der Berechtigte von dem Kündigungsgrund erfahren hat.
Der BGH hat entschieden, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet. § 543 BGB lässt eine außerordentliche Kündigung des Vermieters bei Rückständen von mindestens 2 Monatsmieten zu. Bereits der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.
Praxistipp:
Wer Mietschulden – auch über einen längeren Zeitraum begründet – von 2 Monatsmieten hat, muss mit einer außerordentlichen Kündigung des Vermieters rechnen. Die Beklagten hatten zudem eine Verwirkung des Kündigungsrechts geltend gemacht, tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, stellte der BGH allerdings nicht fest (sog. Umstandsmoment). Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist. Eine Verwirkung des Kündigungsrechts wegen hohen Zeitabständen kommt also ohne das Hinzukommen weiterer Punkte nicht in Betracht.