Schadensbeseitigungsfrist bei Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache nicht erforderlich (BGH vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17)
Der Mieter gab seine Wohnung in dem entschiedenen Fall nach einer Mietdauer von mehr als 7 Jahren zurück, der Vermieter verlangte vom Beklagten Schadensersatz wegen diverser Beschädigungen der Wohnung, u.a. wegen Beschädigung der Badezimmerarmaturen, von Lackschäden an Heizkörpern und wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte der Vermieter dem Mieter vorher nicht gesetzt. Der Mieter war der Auffassung, Schadensersatz könne nur nach erfolglosem Ablauf einer Frist zur Schadensbeseitigung verlangt werden.
Nach Auffassung des BGH setzt der Schadenersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraus, eine solche Fristsetzung bestehe nur bei Nicht– oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. Die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt allerdings – nach Auffassung des BGH – eine derartige Leistungspflicht nicht dar. Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere auch aus der Obhutspflicht, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln, ergebe sich eine nichtleistungsbezogene Nebenpflicht. Durch die Verletzung dieser Pflicht sei ein Anspruch des Geschädigten (Vermieter) auf Schadensersatz gegeben, weshalb dieser bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter sofort gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt Schadensbeseitigung auch unmittelbar Geldersatz verlangen können, ohne eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gelte – so der BGH – unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder wie im entschiedenen Fall, erst nach der Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB) geltend macht.
Praxistipp:
Nachdem der BGH nunmehr klargestellt hat, dass Vermieter zwischen Schadensbeseitigung und sofortigem Geldersatz wählen können, wird die Notwendigkeit einer Begehung der Mietsache rechtzeitig vor Mietende und Protokollierung etwaiger Schäden akuter. Mieter sollten sich rechtzeitig überlegen, ggf. mit anwaltlicher Hilfe, ob sie berechtigte Mängelreklamationen des Vermieters unbeachtet lassen. Mit einer weiteren Aufforderung des Vermieters, die gerügten Mängel zu beseitigen, müssen sie nunmehr nach der aktuellen BGH-Entscheidung nicht mehr rechnen.