Die Parteien stritten um eine fristlose Kündigung des Klägers. Der Beklagte hatte die Wohnung mindestens 3mal bei Airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte untervermietet, der Vermieter verwies auf eine Klausel im Mietvertrag, nach welcher der Vermieter bei unbefugter Untervermietung verlangen kann, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Das Gericht war der Auffassung, dass vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre. Für die außerordentliche Kündigung könnte ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen. Nach dieser Regelung wäre ein solcher wichtiger Grund gegeben, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch im erheblichen Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt an einen Dritten überlässt. Eine solche Verletzung sah das Gericht auch gegeben, da der Beklagte die Wohnung zumindest 3mal über Airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietete. Das Gericht verwies allerdings auf die Regelung des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, nach welcher dann, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist oder nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig ist. Eine solche Abmahnung war damit grundsätzlich erforderlich. Eine Abmahnung sei auch nicht entbehrlich, grundsätzlich bestünde die Möglichkeit, durch eine Abmahnung den Mieter zu einem vertragsgemäßen Verhalten zu bewegen. Die Pflichtverletzung sei auch nicht so schwer, dass ein Erfolg einer Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde.

Praxistipp:

Wer einen Verstoß des Mieters nicht innnehmen möchte, sollte gut überlegen, ob eine Abmahnung geboten wäre. Das Problem ist allerdings von zunehmender Aktualität: Immer mehr Internetnutzer bieten ein Zimmer oder eine ganze Wohnung zur kurzfristigen Untermiete an. Der BGH hatte bereits die tageweise Untervermietung einer Wohnung an Touristen als vertragswidrig gekennzeichnet, wenn der Vermieter eine Erlaubnis dazu nicht erteilt hatte (BGH VIII ZR 210/13 vom 08.01.2014). In dem dort entschiedenen Fall hatte der Vermieter zwar eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung ausgesprochen, diese umfasse allerdings nicht ohne weiteres die Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung an Touristen. In einer anderen Entscheidung hielt das Landgericht Berlin (Urteil vom 18.11.2014, Az. 67 S 360/14) eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Nr. BGB für entbehrlich, dann, wenn eine Wohnung an Touristen überlassen wird, zumindest dann, wenn zweifelsfrei feststehe, dass der Mieter nicht Überlassung der Mietsache an einen Dritten berechtigt ist und weitere Indizien hinzukommen, die den Vertragsverstoß als schwerwiegend erscheinen lassen.

In der Praxis ist noch zu beachten, dass verschiedene Bundesländer (z.B. Bayern) die Vermietung an Touristen durch Gesetze über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum untersagt haben. Ein Verstoß dagegen kann mit einer empfindlichen Geldbuße geahndet werden.