Die Kläger hatten von der Beklagten eine Mietwohnung zu einem Preis von ca. 4,60 €/m² Grundmiete eingemietet. In § 7 des Mietvertrages war geregelt, dass der Vermieter die Ausführungen der Schönheitsreparaturen übernimmt und er dafür einen Kostenansatz von 0,87 €/m² monatlich berechnet, der Gesamtbetrag war sodann als „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ neben dem Mietzins ausgewiesen. Die Kläger waren der Auffassung, dass der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ nicht wirksam vereinbart wurde, da sie der Inhaltskontrolle (§307 b BGB) unterliege und diese nicht standhalte. Der BGH war hier der Auffassung, dass der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ als Preishauptabrede einzuordnen sei und er deshalb nicht der Kontrolle auf inhaltliche Angemessenheit unterliege. Nach Auffassung des Gerichts stellt die Regelung „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ auch kein Umgehungsgeschäft im Sinne von § 306 BGB dar. Die Mietvertragsparteien seien durch diese Regelung nicht anders gestellt, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete vereinbart worden wäre. Der Senat wies darauf hin, dass im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen der Zuschlag aus Ausgangsmiete gehöre, die dann mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

Praxistipp:

Der BGH weist in der vorliegenden Entscheidung darauf hin, dass Vereinbarungen über den eigentlichen Preis grundsätzlich keiner Inhaltskontrolle unterliegen, was vorliegend auch für einen Zuschlag zur Grundmiete für vom Vermieter auszuführende Schönheitsreparaturen gelte.

Umgekehrt ist der Mieter nicht verpflichtet, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu bezahlen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter enthält (BGH 11.02.2009 VIII ZR 118/07). Vor dem Hintergrund, dass es nach der Rechtsprechung des BGH immer schwieriger wird, im Mietvertrag eine wirksame Regelung zu den Schönheitsreparaturen zu vereinbarten, erlangt die vorliegende Entscheidung wirtschaftliche Bedeutung. Will ein Vermieter das Risiko einer unwirksamen Schönsheitsreparaturklausel nicht eingehen, so ist ihm im Mietvertrag eine entsprechende Regelung als Zuschlag zur Grundmiete zu empfehlen. Mieter und Vermieter haben dann Kostenklarheit im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen.