Grundsätzlich ist ein Vermieter gemäß § 548 Abs. 1 BGB verpflichtet gegen seine Mieter gerichtete Ersatzansprüche binnen 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache geltend zu machen. In dem vorliegend entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Schadensansprüche nicht binnen der gesetzlichen Frist von 6 Monaten geltend gemacht, er hatte sich darauf berufen, dass in dem Mietvertrag eine Klausel enthalten war, nach welcher entsprechende Forderungen erst in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.

Nach Auffassung des BGH ist eine Regelung in einem Formularmietvertrag durch die ein Vermieter die gesetzliche 6-monatige Verjährungsfrist seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert unwirksam, eine solche Regelung benachteilige den Mieter in unangemessener Art und Weise.

Praxistipp:

Zu beachten ist, dass die Rechtsprechung jegliche Art von Schriftstücken, die von einer Partei – im Regelfall vom Vermieter – vorgegeben werden und zum mehrfachen Gebrauch bestimmt sind (wozu die bloße Absicht ausreichen soll) als „Formulare“ qualifiziert werden.

Vermieter und Sondereigentumsverwalter sind gehalten, die 6-Monatsfrist des § 548 BGB taggenau nach Übergabe der Mietsache (!) vorzumerken und rechtzeitig eventuelle Ersatzansprüche zu prüfen. Auch eine Regelung, nach welcher die 6-monatige Verjährungsfrist erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt, ist unwirksam. Sind bei der Rückgabe der Mietsache Schäden vorhanden, so muss die 6-Monatsfrist unbedingt beachtet werden, auch im Hinblick auf eventuelle Regressansprüche sind bei einem Sondereigentumsverwalter entsprechende Hinweise bzw. eine rechtzeitige Übergabe der Forderung zur verjährungsunterbrechenden gerichtlichen Geltendmachung notwendig.