Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (z. B. § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend. Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, nach welcher eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche von bis zu 10 Prozent als unbeachtlich angesehen wurde.

In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine Nebenkostenabrechnung erstellt, in welcher er nicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zugrunde gelegt hatte, sondern die tatsächliche Wohnfläche, die nahezu 4 m² mehr war, als die im Mietvertrag genannte Fläche (74,59 qm). Zudem wurde die Betriebskostenpauschale angepasst. Die Mieter verwiesen allerdings auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche und verlangten u. a. mit der Begründung, dass eine Abweichung um weniger als 10 Prozent vorläge, nicht nach der tatsächlichen, sondern nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abzurechnen.

Bereits die Instanz-Gerichte waren der Auffassung, dass die Abrechnung des Vermieters nach der tatsächlichen Fläche zutreffend war. Der BGH führt hier ausdrücklich aus, dass er die Rechtsprechung zur Beachtlichkeit von Flächenabweichungen bereits im Hinblick auf Mieterhöhungen aufgegeben hatte. Der BGH-Senat verwies in seiner Entscheidung u. a. darauf, dass die Abrechnungseinheit (also beispielsweise mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) eine geschlossene Wirtschaftseinheit mit einheitlich erfassten Betriebskosten darstellen, die an einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden müssen. Bereits unter diesen Gesichtspunkten ergäbe sich, dass eine zwischen einzelnen Mietparteien getroffene Vereinbarung einer unzutreffenden Wohnungsgröße für die Abrechnung unbeachtlich sein müsse.

Praxistipp:

Vermieter bzw. Hausverwalter sollten aus Gründen der Rechtssicherheit eine einmal vorgenommene Vermessung der Mietobjekte dokumentieren, damit diese im Streitfall vorgelegt werden können. Dies betrifft sowohl die Größe der einzelnen Mietwohnungen als auch die Größe des Gesamtobjekts. Auf die Angaben des Bauträgers bei der Errichtung der Gebäude ist hier nicht immer Verlass. Durch die Rechtsprechung des BGH wird die Problematik der abweichenden Wohnungsgrößen bei Betriebskostenabrechnungen, aber auch bei Mieterhöhungen, eine bedeutendere Rolle spielen.