Gemäß § 563 Abs. 2 BGB treten Kinder mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. In dem entschiedenen Fall wurde der Sohn der vormaligen Mieters durch den Eigentümer auf Räumung einer Mietwohnung verklagt. Der Kläger behauptete, der Mieter sei nicht wirksam in das Mietverhältnis eingetreten, daneben habe er eine außerordentliche und fristlose Kündigung ausgesprochen. Der Beklagte beziehe Leistungen nach SGB II, deshalb könne ihm aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Das Gericht war der Auffassung, dass an die Beantwortung der Frage, ob ein im Haushalt des verstorbenen Mieters lebendes eigenes Kind in das Mietverhältnis eingetreten ist, keine überspannten Anforderungen zu stellen seien. Nach Auffassung des Gerichts reicht es aus, wenn das Kind in dessen Haushalt gelebt hat, während sonstige Angehörige den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben müssen. Die Personen müssen lediglich beweisen, dass sie zu den privilegierten Personenkreis gehören (§ 563 Abs. 1 und 2 BGB) und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Je älter das Kind ist, umso höher ist die Darlegungslast auch insoweit, dass lediglich ein loses Zusammenleben im gemeinsamen Haushalt angenommen wird. Das Leben im gemeinsamen Haushalt bei Kindern muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters noch bestehen, allerdings kann das Eintrittsrecht der Kinder dadurch verloren gehen, dass sie ausgezogen sind.

Der diesbezügliche klägerische Vortrag war für das Gericht allerdings nicht entscheidend, ausschlaggebend für das Gericht war, dass die Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 563 Abs. 4 BGB wirksam war. Der Vermieter kann dem Eintretenden außerordentlich fristgerecht kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden vorliegt. Dabei ist regelmäßig die fehlende oder gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden ein wichtiger Grund, der Vermieter soll sich in Zukunft keiner Vertragsstörung ausgesetzt sehen. Im entschiedenen Falle hatte sogar das zuständige Jobcenter Mietzinszahlungen für die streitgegenständliche Wohnung bewilligt, dies reichte dem Gericht nicht aus, begründet wurde dies, da die Gefahr bestehe, dass die Leistungen nach dem SGB II gesperrt werden könnten.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des AG Frankenthal ist aus rechtlicher Sicht bedenklich, spiegelt allerdings die überwiegende erstinstanzliche Rechtsprechung wieder. Ob der bloße Bezug von Sozialleistungen nach dem SBG II ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines eintretenden Mieters ist, ist fraglich und bedarf nach diesseitiger Auffassung ober- bzw. höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Aus Vermietersicht ist darauf hinzuweisen, dass der Eintritt des Ehegatten oder Lebenspartners gemäß § 563 Abs. 2 BGB in den Mietvertrag kraft Gesetzes erfolgt. Die eintretenden Personen haben lediglich die Möglichkeit innerhalb eines Monats zu erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Aus Sicht des Vermieters kann diese Regelung durchaus positiven Charakter haben. Ihm ist damit klar, wer Vertragspartner bzw. Anspruchsgegner weiterer Ansprüche aus dem Mietverhältnis ist.