Vermieter muß bei bestrittener Nebenkostenabrechnung umfangreich Einsicht in die Abrechnung der Immobilie geben (BGH vom 07.02.2018, Az VIII ZR 189/17)
In dem vom BGH entschiedenen Fall klagte ein Vermieter auf Nebenkostennachzahlung für zwei Jahre und forderte über 5.000 €, die gesamten Heizkosten für beide Jahre betrugen nach der Vermieterabrechnung über 7.000 €. Die Mieter bewohnten eine knapp 100 qm große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt rund 720 qm Wohnfläche. Die Abrechnung des Vermieters wies in den beiden Jahren Heizkostenverbrauchswerte aus, die jeweils über 40 % der in dem Heizkreis gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachten. Die Mieter beanstandeten die beiden Nebenkostenabrechnungen als unplausibel und verlangten Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter, was der Vermieter allerdings ablehnte.
Die ersten beiden Instanzen entschieden zu Gunsten des Vermieters und argumentierten unter anderem damit, dass der Nutzen der Verbrauchswerte der übrigen Mieter für die hier beklagten Mieter nicht ersichtlich sei. Der BGH sah die Sache anders und wies die Klage des Vermieters als „derzeit unbegründet“ ab.
Der BGH-Senat nutzte die Gelegenheit und machte grundsätzliche Ausführungen zur Darlegungs- und Beweislast bei der Nachforderung von Nebenkosten durch den Vermieter. Die Beweislast für die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Einzeldaten liege – so der BGH – beim Vermieter und zwar auch insoweit als dass er beweis- und darlegungspflichtig ist, wenn es „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ gibt, aus denen sich eine Unrichtigkeit der Abrechnung ergibt (z.B. Leitungsverluste). Dem Mieter muss Gelegenheit gegeben werden, sich von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der vermieterseits vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebskosten zu überzeugen.
Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung müsse eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten „gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen“.
Zu diesem Zweck müsse der Vermieter dem Mieter auch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam abgerechneten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Ein „besonderes Interesse“ muss der Mieter nach Auffassung des BGH für dieses Begehren nicht darlegen. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb, so der BGH, auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.
Praxistipp: Verweigert der Vermieter oder die von ihm beauftragte Hausverwaltung nunmehr die umfassende Einsicht in die für die umlegbaren Nebenkosten relevanten Abrechnungsdaten, so besteht das Risiko, dass der Vermieter einen Rechtsstreit um Nebenkostennachzahlungen bereits aus diesem Grunde verliert.