Eigentümer einer Wohnung in einem Gewerbehaus muss Nutzung als Wohnraum unterlassen, selbst dann, wenn ein Anpassungsanspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung besteht (BGH vom 23.03.2018, V ZR 307/16)
Die Parteien des Rechtsstreits sind Teileigentümer von Einheiten einer Immobilie, die seit 1990 als „Ärztehaus“ genutzt wurde, später (2012) zogen in leerstehende Arztpraxen auch andere gewerbliche Mieter. Die Teilungserklärung sieht eine „berufliche und gewerbliche Nutzung“ der Einheiten vor. Nachdem mehrere Einheiten leer standen, teilte der Beklagte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum. Daraufhin wurde er von anderen Teileigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen.
Nach Auffassung des BGH steht den anderen Teileigentümern ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, da die Gemeinschaftsordnung lediglich eine berufliche und gewerbliche Nutzung vorsehe. Nach der bisherigen Rechtsprechung kann eine dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung dann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört, als die vorgesehene Nutzung. Letzteres wurde allerdings für den vorliegenden Fall vom BGH bejaht, da in einem ausschließlich beruflich und gewerblich genutzten Gebäude die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken sich als störend erweisen könne und die übrigen Eigentümer ein Interesse an der Erhaltung des professionellen Gebäudecharakters hätten. Der BGH erörterte sodann, dass dem Beklagten ein Anpassungsanspruch zustehen könne und er gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen könne, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Im Folgenden prüfte der BGH aufgrund der Ergebnisse der Beweisaufnahmen der Instanzgerichte die Voraussetzungen eines solchen Anpassungsanspruchs der Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und kam zu dem Schluss, dass wohl ein solcher Anpassungsanspruch des Beklagten gegeben sei. Dies ändere, so das der BGH, allerdings an der unbefugten Nutzung der Wohneinheiten als Wohnraum nichts, da dann, wenn ein Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 Weg bestehen sollte, dieser müsse allerdings zunächst vom anspruchsberechtigten auf dem Klagewege durchgesetzt werden. Insbesondere dürfte er ihn nicht im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen.
Praxistipp:
Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH dem Ansinnen eines Eigentümers, die Nutzung der Immobilie eigenmächtig abzuändern, eine Absage erteilt. Grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung in der Teilungserklärung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben. Die neue Nutzung darf er erst dann aufnehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten vorliegen hat, bis dahin muss der Teileigentümer die geltende Gemeinschaftsordnung beachten. Tut er dies nicht, muss er mit einem Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer rechnen, einen etwa berechtigten Anpassungsanspruch der Gemeinschaftsordnung kann er diesem Anspruch nicht entgegenhalten.