In dem vom BGH entschiedenen Fall klagte ein Vermieter auf Nebenkostennachzahlung f\u00fcr zwei Jahre und forderte \u00fcber 5.000\u00a0 \u20ac, die gesamten Heizkosten f\u00fcr beide Jahre betrugen nach der Vermieterabrechnung \u00fcber 7.000 \u20ac. Die Mieter bewohnten eine knapp 100 qm gro\u00dfe Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt rund 720 qm Wohnfl\u00e4che. Die Abrechnung des Vermieters wies in den beiden Jahren Heizkostenverbrauchswerte aus, die jeweils \u00fcber 40 % der in dem Heizkreis gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachten. Die Mieter beanstandeten die beiden Nebenkostenabrechnungen als unplausibel und verlangten Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter, was der Vermieter allerdings ablehnte.<\/p>\n
Die ersten beiden Instanzen entschieden zu Gunsten des Vermieters und argumentierten unter anderem damit, dass der Nutzen der Verbrauchswerte der \u00fcbrigen Mieter f\u00fcr die hier beklagten Mieter nicht ersichtlich sei. Der BGH sah die Sache anders und wies die Klage des Vermieters als „derzeit unbegr\u00fcndet“ ab.<\/p>\n
Der BGH-Senat nutzte die Gelegenheit und machte grunds\u00e4tzliche Ausf\u00fchrungen zur Darlegungs- und Beweislast bei der Nachforderung von Nebenkosten durch den Vermieter. Die Beweislast f\u00fcr die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Einzeldaten liege – so der BGH – beim Vermieter und zwar auch insoweit als dass er beweis- und darlegungspflichtig ist, wenn es „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ gibt, aus denen sich eine Unrichtigkeit der Abrechnung ergibt (z.B. Leitungsverluste). Dem Mieter muss Gelegenheit gegeben werden, sich von der Zuverl\u00e4ssigkeit und Korrektheit der vermieterseits vorgenommenen\u00a0 Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebskosten zu \u00fcberzeugen.<\/p>\n
Eine vom Vermieter gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7\u00a0556<\/a>\u00a0Abs.\u00a03<\/a>\u00a0Satz 1 BGB<\/span>\u00a0vorzunehmende Abrechnung m\u00fcsse eine aus sich heraus verst\u00e4ndliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr get\u00e4tigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu erm\u00f6glichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten „gedanklich und rechnerisch nachzupr\u00fcfen“.<\/p>\n Zu diesem Zweck m\u00fcsse der Vermieter dem Mieter auch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gew\u00e4hren.\u00a0In diesem Zusammenhang k\u00f6nne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam abgerechneten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabh\u00e4ngigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen \u00fcbereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Ein „besonderes Interesse“ muss der Mieter nach Auffassung des BGH f\u00fcr dieses Begehren nicht darlegen.\u00a0Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb, so der BGH, auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.<\/p>\n Praxistipp: Verweigert der Vermieter oder die von ihm beauftragte Hausverwaltung nunmehr die umfassende Einsicht in die f\u00fcr die umlegbaren Nebenkosten relevanten Abrechnungsdaten, so besteht das Risiko, dass der Vermieter einen Rechtsstreit um Nebenkostennachzahlungen bereits aus diesem Grunde verliert.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" In dem vom BGH entschiedenen Fall klagte ein Vermieter auf Nebenkostennachzahlung f\u00fcr zwei Jahre und forderte \u00fcber 5.000\u00a0 \u20ac, die gesamten Heizkosten f\u00fcr beide Jahre betrugen nach der Vermieterabrechnung \u00fcber 7.000 \u20ac. Die Mieter bewohnten eine knapp 100 qm gro\u00dfe Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt rund 720 qm Wohnfl\u00e4che. Die Abrechnung des Vermieters wies in den beiden Jahren Heizkostenverbrauchswerte aus, die jeweils \u00fcber 40 % der in dem Heizkreis gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachten. Die Mieter beanstandeten die beiden Nebenkostenabrechnungen als…<\/p>\n