In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde eine Teileigentumseinheit, die ursprünglich als Altenpflegeheim genutzt war, als Flüchtlingsunterkunft genutzt. Der weitere Miteigentümer klagte gegen die Nutzung. Nach Auffassung des BGH ist eine Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge im Regelfall als heimähnliche Unterbringung anzusehen. Im Streitfall war das zu Beginn des 20. Jh. entstandene Gebäude in zwei Teileigentumseinheiten aufgeteilt, in einer war eine Arztpraxis, in der anderen ein Altenpflegeheim untergebracht. Bereits in der Teilungserklärung war darauf hingewiesen worden, dass die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken dienen und in den fraglichen Räumlichkeiten ein Altenpflegeheim existierte. Die bestimmte Nutzung des Teileigentums – selbst wenn sie vorher ausgeschlossen war – soll dann zulässig sein, wenn die beabsichtigte Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört, als die vorgesehene Nutzung. Hierbei wird darauf abgestellt, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet, also dient nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung eine Eigentumswohnung bei der Vermietung an Feriengäste als Unterkunft und damit zu Wohnzwecken. Eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung war insoweit umstritten, insbesondere war bei dem Instanzgericht umstritten, welche Kriterien im Einzelnen ein Heim ausmachen. In der obigen Entscheidung ging der BGH nun davon aus, dass eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung als Heim dadurch gekennzeichnet wird, dass die Unterkunft in eine für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt und eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Diese Grenze wird etwa im Bereich des betreuen Wohnens nicht überschritten, eine Nutzung als stationäre Pflegeeinrichtung dürfte damit nicht mehr unter eine Wohnnutzung fallen.

Praxistipp:

Wendet man die BGH-Entscheidung konsequent an, so ist auch im Rahmen einer Wohnnutzung die Überlassung an Flüchtlinge möglich, solange die Unterbringung nicht heimähnlich ist. Eine Überbelegung von Wohnräumen muss allerdings nicht von den übrigen Wohnungseigentümern hingenommen werden. Nach einer älteren Rechtsprechung hält sich die Belegung einer Eigentumswohnung im zulässigen Rahmen, wenn in etwa ein Richtwert von 2 Personen je Zimmer eingehalten wird und für jede mindestens 6 Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 m² vorhanden ist.

Will ein Bauträger eine Teileigentumseinheit größtmögliche Nutzungsmöglichkeiten seinen Käufern ermöglichen, so sollte der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan die Bezeichnung „gewerbliche Nutzung jeglicher Art“ als Nutzungsmöglichkeit genannt werden. Dann darf in den Räumen jedes erlaubte Gewerbe im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ausgeübt werden.