Die von den Klägern erworbene Eigentumswohnung in Stuttgart wurde vom beklagten Sohn des Verkäufers zunächst mit 98 qm beworben, unmittelbar vor Kaufvertragsabschluss wurde die Größe auf „ca. 89 qm“ korrigiert, tatsächlich war die Größe nur 78,2 qm.  Der Senat des OLG Stuttgart hatte hier einen Schadensersatzanspruch der Käufer gegenüber dem Sohn des Verkäufers bejaht. Hauptgrund war, dass der Sohn bis zum Notartermin gegenüber dem Käufer als Verkäufer aufgetreten sei, zudem behauptete er die Wohnung selbst saniert zu haben, weshalb die Käufer davon ausgehen konnten, dass er in der Lage sei, fundierte Angaben zur Größe der Wohnung machen zu können. Nach Auffassung des Senats hatte deshalb der Sohn des Verkäufers das besondere persönliche Vertrauen der Kläger in Anspruch genommen. Der Senat stellte zudem fest, dass derjenige, der Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue mache, ohne seine Unkenntnis zu offenbaren, schuldhaft handelt und das Kaufverhalten der Käufer beeinflusst.

Das OLG Stuttgart hat den Klägern deshalb den Betrag, um welchen sie die Wohnung zu teuer erworben haben, zugesprochen. Bei der Wertung der Zirkaangabe war das OLG der Auffassung, eine bis zu 5 %ige Abweichung von der Größenangabe des Verkäufers sei noch zulässig. Im vorliegenden Fall lag die Abweichung bei rund 12 %, sodass bei der Berechnung zunächst von den angegebenen 89 qm 5 % (=84,55 qm) abgezogen wurden, in Höhe der Differenz von 6,35 qm wurde dann den Klägern ein auf den Kaufpreis anteiliger Schadensersatz zugesprochen.

Praxishinweis:

Bemerkenswert ist es im vorliegenden Fall, dass der Schadensersatzanspruch wegen unrichtiger Größenangaben gegenüber einem Dritten und nicht gegenüber dem Verkäufer ausgeurteilt wurde. Personen, die gelegentlich oder berufsmäßig als Verkäufer von Immobilien auftreten (Makler, Verwalter oder auch selbständige Verkaufsvertreter) sollten darauf achten, dass ihre Rolle als Vertreter des Verkäufers von Anfang an offen gelegt wird, ebenfalls sollten sie darauf achten, die Herkunft ihres Wissens über Eigenschaften des Kaufobjekts offen zu legen. Ein Hinweis in den AGB etwa des Maklers, dass er für Angaben des Verkäufers nicht hafte, dürfte nicht ausreichen, wenn nach dem Auftreten und Anpreisen ein anderer Eindruck erweckt wird. Zur Vermeidung einer persönlichen Haftung sollte man auch im Verkaufsgespräch – sofern dies zutrifft – darauf hinweisen, dass bestimmte Eigenschaften des Verkaufsobjekts vom Vermieter stammen und selbst nicht überprüft wurden. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass Angaben auf „eigene Faust“ erfolgt sind muss man mit Schadensersatzansprüchen rechnen.